Podatek od wynajmu nieruchomości

Wynajmując mieszkanie czy lokal musimy liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku z tego tytułu. Podpowiadamy jakie rozwiązanie w wybrać by było dla nas bezpieczne i korzystne finansowo dla osób fizycznych.

Dwa sposoby rozliczenia się z fiskusem

Osoby wynajmujące nieruchomości prywatnie, czyli nieprowadzące działalności gospodarczej mają dwie możliwości rozliczania się z fiskusem. Dostępne formy to ryczałt ewidencjonowany oraz podatek na zasadach ogólnych. Każdy z wynajmujących do 20 stycznia musi wybrać sposób, w jaki będzie rozliczał się z fiskusem. Jeżeli najem rozpoczęliśmy w trakcie roku kalendarzowego, obowiązek złożenia deklaracji przypada na 20 dzień kolejnego miesiąca, w którym go rozpoczęliśmy. W Polsce zdecydowanie bardziej popularnym sposobem uiszczania podatku jest ryczałt. Wysokość daniny w tym przypadku wynosi 8,5 lub 12% po przekroczeniu przychodu powyżej 100 000 złotych. Jeżeli wybierzemy rozliczanie się na zasadach ogólnych, wówczas podatek będzie wynosił 18 lub 32%. Jednak w tym przypadku danina będzie obliczana od dochodu, a nie przychodu. Oznacza to, że od przychodu możemy odliczyć koszty i amortyzację.

Pomimo tego, że w zdecydowanej większości podatnicy wybierają ryczałt, wybór optymalnej formy opodatkowania wymaga rozpatrzenia każdego przypadku indywidualnie.

 

Ryczałt ewidencjonowany

Wysokość podatku oraz prostota w rozliczaniu się z fiskusem to główne zalety wyboru tego sposobu opodatkowania. W tym przypadku podatek wyliczamy od całości czynszu, który otrzymujemy za wynajem nieruchomości. Nie mamy możliwości odliczenia od kwoty podlegającej opodatkowaniu wysokości czynszu, który wnosimy do zarządcy nieruchomości, lub opłat za media. Stosując to rozwiązanie, wynajmujący powinien z kwoty czynszu wyłączyć opłaty za media, wywóz nieczystości i zobowiązać wynajmującego do samodzielnego uiszczania opłat. Pamiętajmy też, że do 31 stycznia jesteśmy zobowiązani do złożenia deklaracji rocznej na druku PIT-38

Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Pomimo tego, że wartość podatku jest ponad dwukrotnie wyższa niż w przypadku ryczałtu opodatkowanie na zasadach ogólnych, dla części wynajmujących może się okazać zdecydowanie bardziej opłacalne. Pamiętajmy, że w tym rozwiązaniu podatek płacimy od kwoty dochodu, a nie przychodu. W związku z tym od kwoty przychodu mamy prawo odliczyć wszystkie koszty oraz amortyzację nieruchomości. Co warto zaznaczyć, w ramach kosztów możemy zaliczyć wysokość odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości. Ta forma opodatkowania jest szczególnie korzystna dla osób, które zakupiły lokal pod wynajem za pieniądze banku. Przy zastosowaniu indywidualnego poziomu amortyzacji, generowaniu wysokich kosztów eksploatacji i zaliczaniu odsetek od kredytu hipotecznego na poczet kosztów, możemy doprowadzić, że nasz podatek wyniesie 0 zł. Pamiętajmy jednak, że przekroczenie kwoty 85.258 zł wpadamy w wyższy próg podatkowy, który wynosi aż 32%. W tym przypadku nasze dochody musimy wykazać na formularzu PIT-36 do 30 kwietnia.

Jaki sposób opodatkowania wybrać?

Dla osób, które są w stanie wykazać duże koszty, ciekawszym rozwiązaniem wydaje się opodatkowanie na zasadach ogólnych. Musimy jednak pamiętać, że wymaga od nas większej ilości pracy z zeznaniami podatkowymi. Jeżeli nie mamy sami na to czasu, koszt wynajęcia księgowej może pokryć zysk, który uzyskujemy dzięki temu rozwiązaniu.

Zdecydowanie prostszym sposobem jest wybór ryczałtu. Musimy pamiętać, by kwota czynszu nie zawierała mediów i opłat do zarządcy budynku. Przerzucenie tych opłat bezpośrednio na wynajmującego pozwoli nam na płacenie mniejszego podatku.

Przed wyborem sposobu rozliczania się z fiskusem pamiętajmy, że kolejną okazję na zmianę będziemy mieli dopiero w styczniu kolejnego roku.